Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы

Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Как правильно составить договор, как обойти все подводные камни и сделать риски минимальными, расскажем в этой статье.

Изменения с 2019 года

С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства.

С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.

Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.

Другие изменения о долевом участии с 2019 года:

Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство

Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства

Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит

Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.

Как выбрать застройщика в 2020 году

Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.

На что необходимо обратить пристальное внимание:

Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании

Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит

Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании

На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.

Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете

Заключение договора долевого участия

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.

Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.

В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.

Что должен содержать договор:

Цена договора, сроки и порядок расчетов

Срок ввода дома в эксплуатацию

Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи)

Гарантийный срок дома (обычно 5 лет)

Полные реквизиты сторон

Регистрация в Росреестре

Как было сказано выше, чтоб договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для регистрации необходимо прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Там же заполнить заявление на регистрацию договора. Оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы.

Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.

Передача прав по ДДУ

После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.

Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:

Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах

Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией

Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.

Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214

В Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.

Взыскание неустойки и возврат денег

В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.

Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.

Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.

В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.

Как стать участником?

Дольщиками (участниками) долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Главное условие – наличие необходимой денежной суммы.

Чтоб стать участником ДДУ надо сделать всего лишь пять шагов:

Выбрать компанию – застройщика, узнать все о ее деятельности, посмотреть завершенные ею объекты

Изучить и проверить документацию застройщика

Внимательно ознакомиться с проектом договора о долевом участии. По возможности показать проект юристу

Заключить ДДУ, зарегистрировать его в Росеестре

Произвести оплату своих обязательств на основании договора долевого участия.

Доводилось ли Вам приобретать жилье по ДДУ? С какими трудностями пришлось столкнуться? Поделитесь в комментариях, Ваш опыт будет очень полезен другим.